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【峰論】解讀大連豪宅市場，高端客戶回歸中山—從華潤半山悅景說起

作為下半年首開豪宅項目，7月26日華潤半山悅景項目盛大開盤，拉開瞭下半年中山區豪宅競爭的序幕，項目從16年4月26日拿地至今整整15個月，15個月的等待，鑄就瞭新的銷售壯舉，也驗證瞭華潤半山悅景的居住品質，據調研口徑，開盤高層單價22000元/平（含精裝修），洋房24000元/平。大連又一高端住宅項目正式面世。

備註：數據來源新峰決策系統，為項目備案數據，豪宅為大連市普通住宅，不包含別墅及公寓產品。

大連市五區豪宅市場近四年的量價走勢：

開篇：近些年，大連豪宅市場一直艱難前行著，山海交融是這座城市定義豪宅的一個基準，隨著星海灣片區70年豪宅產品的悉數售罄，星海灣海景豪宅時代逐步落幕，新的篇章又從中山區起筆。自2014年起，中山區的豪宅項目陸續發力，豪宅銷售占比從52%增長至71%，綠城九龍倉桃源裡、明秀莊園二期、秀月麒臨、萬科中南府、青雲天下等一批批新項目也逐步亮相，競爭中山區豪宅市場。

然而中山區一波未平，一波又起，據新峰市場部調研，金地禦中南、碧桂園桃源、碧桂園虎灘等高端豪宅項目均在2017年下半年入市，禦中南小高+別墅產品，碧桂園虎灘的別墅產品，碧桂園桃源的高層產品，相信會進一步拉升中山區豪宅的價格，改變客戶對中山區豪宅的認知，大連豪宅回歸中山已勢不可擋。作為城市住宅的頂端區域，土地資源稀缺，所匹配的高端客群同樣稀缺，預計下半年的中山區市場將會是百傢爭鳴的局面，究竟誰會脫穎而出，讓我們拭目以待。

中山區豪宅市場近四年量價走勢：

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縱觀今年上半年，中山區豪宅（普通住宅）市場成交3.8萬平，銷售總套數240套，銷售金額10.2億。套數同比增長14%，面積同比增長13%，銷售均價上漲13%，成交量出現上揚，高端改善客戶回歸城區，回歸中山。

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華潤品質，奠定豪宅血脈

圈層價值：

在經歷瞭13年房地產市場下跌之後，14年-16年，大連的豪宅市場也隨著整體市場在逐步回暖，從上圖中可以看出，全市五區的豪宅市場平穩回升，價格也隨之上揚，17年上半年由於新項目多處於待售階段，銷售增長不明顯，但是中山區近幾年回歸大連視野，尤其豪宅市場，14年-16年量價齊升，17年上半年價格、銷量同比大幅增高，在整體市場利好的刺激下，中山區這個傳統居住區的豪宅爆發出前所未有的增長力。

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16年4月26日，歷時8個多小時，經過312輪競價及35輪租賃房競配，景山地塊以14.36億元、配建8577平方米租賃住房被華潤(大連)房地產有限公司摘得。該地塊溢價4.72億元，溢價率49%，扣除61800平方米的地下車庫，以及8577平方米的配套租賃，最終樓面價為11123元/平。打破瞭當時土地市場的寧靜，成為全市矚目的焦點，也體現瞭半山之上居住土地的價值。優質的山景資源與悠然的中山氣息足以讓人滿懷期待。

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單價帝王，奠定豪宅底氣

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備註：數據來源新峰科瑞達斯信息系統。

17年6月20日，萬眾矚目的華潤半山悅景項目終於揭開神秘的面紗。十年前，華潤星海灣壹號，氣勢恢宏地落地星海灣區域，在整個東北地區投射下強勁穩固的影響力；十年後，華潤再次推出華潤東北十年匠心致敬之作——華潤半山悅景。

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然而在大連中山區，住宅產品高層可以達到20000元/平以上的項目屈指可數。可以說華潤半山悅景的入市，將打亂中山區高端住宅的市場，高端住宅競爭將更加積激烈。

華潤半山悅景發佈會現場照片

區位優勢：

項目地處八一路、解放路、中南路三條城市交通要道圍合地帶，距大連中山廣場約6公裡，距規劃中的地鐵5號線景山街站約600米。

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規劃優勢：

華潤·半山悅景規劃地上建築面積13.8萬方，符合打造規模適宜的高品質住宅的先決條件。其中一期規劃產品為4棟高層及2棟洋房，項目由國內頂奢豪宅踐行者李瑋珉、亞太地區一流設計咨詢服務機構上海日清、世界500強設計咨詢顧問公司AECOM聯袂巨作。

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資源優勢：

華潤·半山悅景整體地塊呈葉脈狀，以地形脈絡為基，采用一字排開樓棟佈局，形成四面環山，南低北高，向陽暖坡。在住區規劃中，山景、自然風光和天然植被得到最大化保留，並引入園林作為生活外延，使建築與周圍自然環境的完美結合，純享大自然，一年四季負氧離子成為生活的一部分。

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棲居半山已成為當前全球都會生活的價值標桿，從阿爾卑斯山麓到好萊塢半山，從臺北陽明山到香港半山，全世界的好房子幾乎出自於同樣的擇址標準。雖地處城市中心，卻擁有別人不能企及的風景與清幽。無法復制的土地成就瞭其無可比擬的豪宅價值，資源的稀缺註定瞭棲居半山隻是少數人的生活特權。

細數豪宅，無不有很多共同的特性，地王屬性、品牌開發商保證、城市核心區位、資源獨一無二、規劃舒適得體、圈層生活標桿。以華潤半山悅景為例。

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豪宅強心劑、或是新勢力

華潤半山悅景項目的入市，為區域填充瞭新的元素，也為下半年高端改善市場增添瞭信心。下半年，伴隨著老項目的營銷動作，青雲天下正在認籌、海韻華府的加推等，相信競爭將更加激烈。

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